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AUTOS
Y VISTOS :
Corresponde, en este estado, decidir lo pertinente en torno a las
defensas deducidas por la garante a fs. 125/129, traslado conferido a
fs. 134 y no contestado por la ejecutante.-
Y CONSIDERANDO :
Opone la fiadora excepciones de falta de personería y de inhabilidad
de título. En cuanto a la primera de ellas, sostiene que P. E. S.
-aquí ejecutante-, no es quien ha intervenido como locadora en el
contrato que sirve de base al presente reclamo. En lo que respecta a
la segunda, argumenta que, dado que aquí se reclaman conceptos
devengados con posterioridad al vencimiento del contrato (operado el día
31 de diciembre de 1.995), no puede considerársela obligada a su
pago.-
Ante el traslado conferido, la ejecutante contesta en forma extemporánea
(ver providencia de fs. 139).-
I.- A fin de clarificar la exposición y por razones de orden lógico,
habrá de tratarse en primer término la excepción de falta de
personería.-
Pues bien, en lo tocante a este aspecto de los planteos vertidos por
la garante, cabe señalar que el mismo resulta, en este estado,
claramente improcedente. Es que, aún siendo exacta, al momento de
interponerse la defensa, la exposición realizada por la
excepcionante en el punto 4 de fs. 127, lo cierto es que la locadora
(M. N. C. de S., madre de la aquí ejecutante) ha ratificado con
posterioridad a la oposición de la excepción, todo lo actuado (ver
presentación de fs. 140).-
En suma, toda vez que esa ratificación importa una verdadera
convalidación de la actividad desplegada en estas actuaciones por P.
E. S. (arts. 1936 y concordantes, del Código Civil), corresponde
desestimar la defensa fundada en este punto.-
Párrafo aparte merece la temática relativa a las costas generadas
por el incidente que aquí se decide. En efecto, habiendo sido la
ejecutante quien motivó la interposición de la excepción (dado que,
ningún documento acompañó a los efectos de acreditar su
actuación en representación de la locadora), corresponde apartarse
del principio objetivo de la derrota e imponer las mismas a la
ejecutante (art. 68, 2º parte, del Código Procesal).-
II.- Ello dilucidado, abórdase el análisis del segundo planteo
articulado.-
Desde esta perspectiva, cabe dejar sentado que en el supuesto de autos
la relación locativa ha continuado en los términos del art. 1622 del
Código Civil. En efecto, si en este trámite hay algún extremo en el
que las partes coinciden, éste es -precisamente-
que M. A. S. y J. E. B. (locatarios), continuaron ocupando el inmueble
de la ejecutante después del 31/12/95 y hasta la efectivización del
lanzamiento ordenado en los autos "S., P. E. c/ S., M. A. y otros
s/ desalojo por falta de pago" (expte. Nº 7.975/00) (ver fs. 79
y 81/82 de esas actuaciones), a partir de la prórroga tácita del vínculo
contractual
establecido de acuerdo a los términos del instrumento cuya copia obra
a fs. 59/60.-
Asimismo, del contrato de locación adjuntado, se desprende que S. C.
B. de P. se constituyó en "fiador solidario y principal
pagador" de todas las obligaciones contraídas por el locatario
en el contrato de locación (cfr. fs. 60, cláusula décima séptima).
Ello, aún vencido el término del contrato y hasta tanto el locatario
permanezca en la propiedad" (cfr. fs. 60, claúsula citada).-
Y, respecto de la interpretación de este tipo de claúsulas, no
escapa al criterio del Suscripto que la cuestión tendiente a
determinar si los fiadores -en este caso, verdaderos codeudores,
frente al locador- continúan obligados hasta la desocupación
efectiva
del inmueble o si, por el contrario, sus obligaciones culminan al
concluir el término del contrato ha dado lugar a un largo debate
doctrinario y motivado decisiones contradictorias en los tribunales (
conf. Borda, Guillermo A., Tratado de Derecho Civil, Contratos , Tº
I, pág. 660, Nº 806; ver, en uno y otro sentido, CNCiv., Sala F, r.
102.420 del 6/6/01, en autos "Tarifa Miguel A. c/ Ríos,
Epifanio"; íd., Sala H, r. 95.907 del 27/5/97, en autos
"Regina, José M. c/ Bethencourt, Ubaldo y otro"; íd., Sala
L, r. 96.459 del 27/6/96, en autos "Sirlin, Isaac O. c/ Garone,
Francisco A. L. y otros"; íd., Sala A del 7/4/97, r. 96.258 en
autos "Capuano, María c/ Vallejos, Daniel y otros"; íd.,
Sala
B del 26/5/99, r. 99.974 en autos "Cenizo de Ferrari, Sixta M. c/
Di Lerna de Celis, Dora B. y otros"; íd., Sala I, r. 98.402 del
24/2/98, en autos "Luppino, Saverio c/ Gallina, Armando"; íd.
íd., r. 95.657 del 31/10/96, en autos "Sisatsky, David c/
Borensitein, Jorge E. y otros"; íd., Sala D, r. 91.916 del
5/8/93, en autos "Alchieri de Olivera, Virginia c/ Borges, Hilda
R.").-
Sin embargo, a partir del dictado de la ley 25.628 (B.O. del 23/8/02),
que dispuso la incorporación del art. 1582 bis al Código Civil, la
situación ha quedado clarificada. En efecto, según se desprende de
la norma citada, si no media nueva fianza expresa posterior al
vencimiento del plazo resolutorio contractual, el fiador sólo
responderá de lo adeudado por el locatario en el concepto de daños y
perjuicios por no restituir la tenencia luego de haber sido intimado a
hacerlo, y por la claúsula penal que pueda haberse pactado para
reafirmar esa obligación, mas no por el pago del alquiler luego de la
prórroga.-
Por ello, si como sucede en la hipótesis, reitérase, el fiador se
obligó como principal pagador no sólo a pagar las deudas del
inquilino que nacieren durante el plazo contractual convenido, sino
también las que surjan con posterioridad y hasta la restitución del
inmueble, tal claúsula -con la salvedad expresada en el párrafo
precedente-, en orden a la previsión contenida en el párrafo tercero
del art. 1582 bis, debe reputarse nula ( conf. Leiva Fernández, Luis
F. P., La fianza en la locación , publicado en Revista Jurídica
La Ley
del 29/8/02, Año LXVI, Nº 166 ). En resumidas
palabras, la extensión temporal de la garantía otorgada -salvo
manifestación de voluntad expresa del fiador- encuentra su límite en
el momento del vencimiento del contrato donde fue estipulada y que
operó, en el presente, el día 31 de diciembre de 1.995 (cfr. claúsula
segunda del contrato que en copia obra a fs. 59/60).-
Y, en este estado de la argumentación, no se pasa por alto la fecha
de inicio de las actuaciones, los períodos que se reclaman y el
momento en que cobró vigencia la normativa que decide la suerte del
planteo.
Empero, la incorporación del art. 1582 bis al Código Civil dispone
el cese automático de la obligación del fiador por el vencimiento de
la locación, aplicándose tal normativa a las consecuencias de las
relaciones y situaciones jurídicas existentes (art. 3º de la ley de
fondo); supuesto, éste último, que se entiende configurado en la
especie ( conf. Leiva Fernández, Luis F. P., La fianza en
la Locación. El
nuevo artículo 1582 bis del Código Civil , publicado en Revista Jurídica
La Ley
del 29 de Agosto de 2002, Año LXVI, Nº 166, págs. 1 y sigtes., CS,
en autos "González, Arístides c/ Tello, Rodolfo C. y
otro", del 23/3/04, publicado en Revista Jurídica
La Ley
del 30/3/04, Año LXVIII, Nº 63; CNCiv., Sala C en autos
"Girola, Margarita B. c/ Poggio, Oscar R." del 17/3/03,
publicado en Revista Jurídica
La Ley
del 15/8/03, Año LXVII, Nº 157; íd. Sala L en autos "López,
Oscar E. c/ Godoy Ortíz, Eduvigis y otros" del 20/4/04,
publicado en Revista Jurídica
La Ley
del 2/6/04, Año LXVIII, Nº 106 ).-
Entonces, teniendo en cuenta que el reclamo que aquí se efectúa
comprende cánones locativos devengados entre diciembre de 1.997 y
julio de 2.000, como así también las deudas por servicios
(Alumbrado, barrido y limpieza y Aguas Argentinas) comprendidas entre
abril de 1.997 y julio de 2.000, no cabe sino concluir en la
admisibilidad de la defensa interpuesta por B. de P.-
Respecto de las costas, las mismas se imponen en el orden causado.
Ello, teniendo en cuenta las particularidades de la cuestión aquí
analizada y que la decisión a la que se arriba encuentra su
fundamento en normativa dictada con posterioridad a la promoción de
la demanda (art. 68, 2º parte, y arg. art. 73, segundo párrafo, del
Código Procesal).-
Por las razones anteriores, SE RESUELVE : I.- Rechazar la excepción
de falta de personería deducida por la garante a fs. 125/129, punto
4. Con costas a la ejecutante. II.- Admitir la excepción de
inhabilidad de título articulada por S. C. B. de P. y rechazar, a su
respecto, la ejecución intentada; costas por su orden. En
consecuencia, en caso de haber sido trabado (ver nota de retiro de fs.
102 vta.), procédase al levantamiento del embargo ordenado a fs. 93,
último párrafo. A tales fines, líbrese testimonio en los términos
de la ley 22.172. III.- Asimismo, ordenar llevar adelante la ejecución
contra M. A. S. y J. E. B. de S., hasta hacerse íntegro pago al
acreedor del capital adeudado. Con costas (art. 558 del Código
Procesal).-
En cuanto a los intereses peticionados, cabe destacar que es criterio
del Suscripto establecer como tope máximo de intereses la sumatoria
de ambas rentas -punitorias y compensatorias- al 24 % anual, debiendo
ellos ser calculados desde la mora y hasta el
efectivo pago, tasa que se aproxima a la realidad del mercado
financiero ( v. CNCiv., Sala A, r. 77.730, 13/2/91, con cita de LLambías,
y arts. 21, 1197,621, 953 y concs., Cód. Civil; v. r. 154.593,
26/9/94 y sus citas ).-
Dentro de este marco, se han pronunciado diferentes salas de
la Excelentísima Cámara
Nacional de Apelaciones en lo Civil que frente a hipótesis similares,
fijaron el tope del 24 % ( Sala D, r. 127.127, 20/4/93; Sala E , r.
66.549, 11/9/90 ), 18 % ( Sala G, r. 129.592,27/4/93 ), 22 % ( Sala C,
r. 126.267, 4/5//93 ), 30 % ( íd. íd., r. 86.469, 6/8/91, íd. íd.,
95.452, 3/3/91; Sala A, octubre 10-1995; LL, marzo 14-1996 ), entre
otros precedentes.-
Difiérese la regulación de los honorarios de los letrados actuantes
en autos hasta tanto se
practique la liquidación definitiva.-
REGISTRESE Y NOTIFIQUESE.-
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