|
"No corresponde que el adquirente en subasta judicial afronte las deudas
que registra el inmueble por impuestos, tasas y contribuciones,
devengadas antes de la toma de posesión, cuando el monto obtenido en la
subasta no alcanza para solventarlas.-
No cabe una solución análoga respecto de las expensas comunes para el
caso de que el inmueble se halle sujeto al régimen de la ley 13512".
En
Buenos Aires, a los 18 días del mes de febrero de mil novecientos
noventa y nueve, en los autos caratulados: "Servicios Eficientes
S.A. c/ Yabra, Roberto Isaac s/ Ejecución Hipotecaria -
Ejecutivo", reunidos en Acuerdo Plenario los Señores Jueces de la
Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, con el objeto de
establecer la doctrina legal aplicable respecto de las siguientes
cuestiones:
Si
corresponde que el adquirente en subasta judicial afronte las deudas que
registra el inmueble por impuestos, tasas y contribuciones devengadas
antes de la toma de posesión, cuando el monto obtenido en la subasta no
() alcanza para solventarlas.//-
"Cabe una solución análoga respecto de las expensas comunes para
el caso de que el inmueble se halle sujeto al régimen de la ley
13.512"?.-
A la primera cuestión, la mayoría, en forma impersonal, dijo:
La
aproximación al tema objeto de esta convocatoria debe formularse desde
el principio genérico según el cual la transferencia de un inmueble
realizada en subasta pública tiene el carácter y alcances de un acto
de atribución de derechos autónomos en favor del adquirente, con
prescindencia de los derechos del transmitente, puesto que aquél recibe
el inmueble libre de todo tipo de cargas, que se trasladan al precio de
compra, en virtud del principio de subrogación real (conf. Busso,
Eduardo, "Código Civil Anotado", Buenos Aires, ed. Plantié,
1951, tomo 4, página 44, 180)).-
Tanto la referida autonomía del derecho transmitido, como la ausencia
de convención, determinan que sean inaplicables los arts. 3265 y 3266
del Código Civil. Esta última norma, además, prevé aquellos
supuestos de reipersecución en la cosa, en los que el título del
actual poseedor es nulo o anulable, o en los que se deba responder en la
forma indicada por expresa disposición de la ley. Por ello, no puede
extenderse la aplicación de este artículo a situaciones
sustancialmente distintas de las previstas por el legislador (conf.
Lambois, Susana "Las deudas fiscales respecto del inmueble
subastado judicialmente", en Revista del Notariado N 845, páginas
406/407).-
Sin embargo, esto no quiere decir que los créditos por impuestos, tasas
y contribuciones se extingan totalmente, sino que sólo se extinguen
respecto del adquirente en remate judicial, sin perjuicio de que sus
titulares puedan reclamar el saldo insoluto al anterior propietario,
quien deberá responder con todo su patrimonio.-
Al respecto, debe observarse que ese modo autónomo de adquisición
resulta configurado por una serie de elementos formales y de fondo que
hacen de la venta en subasta pública un acto jurídico complejo, que
desborda los límites del derecho privado y encuentra adecuada formulación
en la conjunción de los derechos civil y procesal, la que no coincide
con el contrato de compraventa (conf. Di Iorio, Alfredo J., "Bases
para la implantación de un procedimiento de enajenación
coactiva", El Derecho, tomo 75, página 794;; Eisner, Isidoro,
"Anulación de oficio del remate judicial por culpa del
martillero", La Ley, tomo 1994-E, página 164; Belluscio-Zannoni,
"Código Civil Comentado", Buenos Aires, ed. Astrea, 1993,
tomo 6, página 385).-
Así, por ejemplo: la falta de voluntad del vendedor (art. 1137, 1323 y
concordantes del Código Civil); la forma de perfeccionamiento (arts.
1184, inc. 1 del Código Civil y 582 y siguientes del Código Procesal);
la garantía de evicción no es exigible (art. 2122 del Código Civil);
la intervención del órgano jurisdiccional transforma este negocio en
el acto ejecutivo por excelencia (conf. Couture, "Fundamentos del
Derecho Procesal Civil", Buenos Aires, ed. Depalma, 1993, páginas
446, N 289); ciertos principios del derecho de fondo no le son
aplicables y si lo son, en cambio, otros que hacen al derecho procesal,
etc. De ahí que sólo subsidiariamente las normas de la compraventa se
aplican a las adquisiciones en remate público (conf. Bibiloni,
"Anteproyecto", coment. y art. 1430).-
Lo destacable en esta cuestión es la autonomía del derecho transmitido
y la ausencia de convención en los términos a que aluden los citados
artículos 3265 y 3266 del Código Civil. Por lo tanto, aún cuando el
adquirente en la subasta judicial pueda considerarse un sucesor singular
de la cosa por el carácter que reviste su derecho, debe estimarse que
no lo es en los términos de estas disposiciones legales. En
consecuencia, no debe recibir la cosa con carga alguna, sino libre de
ellas.-
Quiere decir, entonces, que es improcedente que los impuestos, tasas y
demás contribuciones devengadas hasta la toma de posesión del inmueble
subastado judicialmente deban ser afrontados por el comprador, aún
cuando en los edictos de remate se hubiera hecho mención de su
existencia. Tales deudas deben ser soportadas por el anterior
propietario e inclusive en el caso de que no existan bienes de éste
para solventarlas, pues, en tal supuesto, debe considerarse que existe
quebranto (conf. Lezana, Julio, "El remate Judicial de un inmueble
y los certificados que acrediten la situación del dominio y las cargas
que lo afectan", Jurisprudencia Argentina, tomo 1594-III, sección
doctrina, página 10; Cazeaux-Tejerina-Cazeaux, "Subasta Judicial,
los impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes", La Ley,
tomo 1994-E, página 1245; Lambois, Susana, op. cit., páginas 401 y
siguientes).-
De lo contrario, podría verse ensombrecido el principio de la buena fe
que emana de la subasta como acto jurisdiccional, en tanto
sorpresivamente se adjudican al comprador obligaciones que no habían
sido establecidas con anterioridad ni anunciadas como parte de las
condiciones de la venta. En tal situación resulta decisivo atender al
demérito de las expectativas de los compradores en subasta judicial -
con la consiguiente afectación de los precios logrados y perjuicio de
las partes-, si tales adquirentes (que no son litigantes y no tienen
otra expectativa previsible que adquirir un bien) debieran soportar
cargas de extensión difícilmente imaginable. Así, de trasladar al
adquirente en la subasta tales obligaciones, se lo estaría condenando,
además, al pago de lo que no es deudor, sin que (por no ser parte en el
proceso) pueda ejercer defensa alguna, entre ellas, la de prescripción,
si correspondiere, ni cuestionar por excesivos, en su caso, las multas,
recargos e intereses incluidos en la sentencia, violándose el derecho
consagrado en el art. 18 de la Constitución Nacional (conf.
Cazeaux-Tejerina-Cazeaux, op. cit., página 1243, punto XI).-
A su vez, no puede soslayarse que los tributos no constituyen
obligaciones propter rem, toda vez que la ley nada dice al respecto, por
lo que no se transmiten al sucesor particular.-
En efecto, las obligaciones propter rem, o reales, o ambulatorias, o
cabalgantes, según las diversas denominaciones que se les han dado
(conf. Mayo, Jorge, en Belluscio-Zannoni, op. cit., tomo 2, página 524,
nota N 3; Alsina Atienza, "Introducción al estudio de las
obligaciones propter rem", en Jurisprudencia Argentina, tomo
1960-II, sección doctrina, página 40), son aquellas que descansan
sobre determinada relación de señorío sobre una cosa y nacen, se
desplazan y se extinguen con esa relación; es decir, que la posición
de obligado depende de una relación de derecho o de hecho (real) (conf.
Betti, "Teoría General de las Obligaciones", traducción al
castellano, ed. Revistas de Derecho Privado, Madrid, 1969, tomo 1, página
16). Ahora bien, una de las características de esta suerte de
obligaciones, es su origen exclusivamente legal: son obligaciones ex
lege (conf. C.N.Civ., en pleno, in re "Dodero, Hipólito C. c/
Consorcio de Propietarios Neuquén 566/88/90 y/u otro", voto del
Dr. Jorge H. Alterini, El Derecho, tomo 73, páginas 282 y 283; Mayo,
Jorge, en Belluscio-Zannoni, op. cit., página 526; Lambois, Susana, op.
cit., página 403), situación que no se advierte en el caso de los
impuestos, tasas y contribuciones, en tanto no existe norma alguna que
imponga al adquirente en subasta pública cargar con estas deudas de su
antecesor (conf. Puerta de Chacón, Alicia y Parellada, Carlos Alberto,
"La subasta judicial y los derechos conexos a la cosa
subastada", Jurisprudencia Argentina, tomo 1991-II, página 722).
Antes bien, de lo dispuesto por la ley 22.427, en sus arts. 2 y 5,
resulta que la asunción inexcusable de deudas anteriores se da sólo en
los casos de donación o sucesión mortis causa, que la falta de
cumplimiento por parte del ente recaudador ante el requerimiento del
certificado de libre deuda solicitado por el juez o escribano, excusará
a éstos de toda responsabilidad.-
Además de de la ausencia de alguna disposición en la ley 22.427 que
establezca que las deudas respectivas pesan sobre el adquirente del
inmueble, una solución con tal alcance importaría la patología de una
suerte de obligación real en la cual por regla seguiría igualmente
obligado el transmitente (arts. 2 y 5 de la ley citada).-
Es que, entre los caracteres distintivos de este tipo peculiar de
obligaciones calificadas como "reales", se destaca el hecho de
que el crédito y la deuda se extinguen al cesar la relación con la
cosa, en especial en el caso de abandono (conf. Cazeaux-Trigo Represas,
"Derecho de las Obligaciones", Editora Platense, La Plata,
1969, tomo I, página 31, Busso, Eduardo, tomo II, N 2 a 5, página 46;
Alterini-Ameal-López Cabana, op. cit., tomo 1, página 27, 53; Mayo,
Jorge, en Belluscio-Zannoni, op. cit., tomo 2, página 526 y sus citas;
Llambías, Jorge J., "Tratado de Derecho Civil -
Obligaciones", Buenos Aires, ed. Perrot, 1973, tomo I, página 24,
14; Musto, Jorge Néstor, "Derechos Reales", Santa Fe,
Editorial Rubinzal-Culzoni, 1992, tomo I, páginas 86/87; Alsina
Atienza, Dalmiro A., "Diferencias entre la deuda propter rem y el
deber del tercer poseedor de una cosa hipotecada", Jurisprudencia
Argentina, tomo 1960-III, página 85), en consecuencia, las deudas
tributarias no pueden participar de tal carácter. De todas maneras,
insistimos, la falta de una previsión legal expresa en tal sentido,
descarta la posibilidad de incluirlas en dicha categoría (conf.
Lambois, Susana E., op. cit., página 405).-
Tampoco corresponde atribuir a los impuestos, tasas y contribuciones de
mejoras, el carácter de carga pública real, pues amén de la
discutible naturaleza de la categoría, propia del derecho germánico
(reallasten, en alemán), debe precisarse que en nuestro ordenamiento sólo
podría asignársele tal calificación -la de carga real- con el alcance
de gravámenes reales, o sea, para aludir al correlato opuesto a la
titularidad de los derechos reales sobre cosa ajena, es decir, a esos
derechos reales vistos del lado de quien los soporta, lo que demuestra
la impropiedad de la atribución referida a dichos créditos. Es que
dichas cargas se establecían por la ley, por contrato o por disposición
de última voluntad e implicaban un "deber u obligación que, como
elemento pasivo del bien inmueble, pesa sobre el poseedor (propietario)
actual, y puede ser designado como deuda real" (conf. Mayo, en
Belluscio-Zannoni, op. cit., página 524, con cita de Gierke). Al
respecto, no puede perderse de vista que la carga real, figura no
contemplada específicamente en nuestro ordenamiento con ese sentido, no
es sino el residuo de los antiguos ordenamientos feudales, que no podría
quedar librada a la autonomía de los particulares, porque a ello se
opondría el principio de numerus clausus de los derechos reales (conf.
Distaso, Nicola, "Le obligazioni in generale", UTET, Torino,
1970, página 15, N 8 y sus citas).-
Desde otra perspectiva, si se adoptara un temperamento contrario, se
desnaturalizaría el régimen de los privilegios, pues se acordaría al
fisco un super privilegio en contra de lo que establecen las normas
sobre la materia, como son los artículos 3879, inc. 2, 3880, inc. 5 y
3921 del Código Civil y las normas de la ley de concursos - en
especial, art. 241 - (conf. Cazeaux.-Tejerina-Cazeaux, op. cit., páginas
1241 y 1242).-
Estas conclusiones no se ven modificadas porque se trate de una subasta
judicial. Rigen al respecto las consideraciones vertidas acerca de la
ley 22.427. Ello es así, porque los informes previstos en el art. 576,
inc. 1 del Código Procesal, a requerir antes de ordenarse la subasta, y
que se refieren a la deuda por impuestos, tasas y contribuciones, tienen
por objeto determinar eventualmente el importe de las deudas que - en su
caso - han de hacerse efectivas sobre el precio de adquisición del
inmueble, puesto que el posible comprador debe contar con la información
de los impuestos y tasas adeudados con anterioridad a la compra, para
deslindar su posición respecto de ellos (conf. Morello- Sosa-Berizonce,
"Códigos Procesales...", Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 1998,
tomo VI-C, página 66 y 67). Y ésto se liga a la cuestión de los
privilegios, ya que la subasta judicial importa, en definitiva, la
liquidación de todos los créditos que pesan sobre los bienes, que
automáticamente quedan transferidos sobre el precio de adquisición en
el remate efectuado con citación de los acreedores, configurándose una
subrogación real (conf. Cazeaux-Tejerina-Cazeaux, opt. cit., página
1244 y sus citas en nota N 13), puesto que en el momento de la realización
del bien afectado, el asiento del privilegio se traslada al producido
pecuniario del mismo bien (conf. Llambías, Jorge J., op. cit., tomo I,
página 634, 488; Mariani de Vidal, Marina, "Apuntes sobre
privilegios", La Ley, tomo 137, páginas 934/935).-
Ello es así, desde que vendido judicialmente un bien, se produce una
suerte de concurso, donde todos los acreedores (embargantes,
hipotecarios, por impuestos, tasas, etc.) concurren a cobrar sus
acreencias sobre el precio obtenido (arts. 581, in fine, 584, in fine
del Código Procesal), en el orden de preferencia que, a tal efecto, les
ha concedido la ley a cada uno de ellos (arts. 3879, inc. 2, 3880, inc.
5, 3900, 3918, 3920, 3921 y concordantes del Código Civil; 218 y 590
del Código Procesal).-
Ello implica que el bien de que se trata sale del patrimonio del deudor
como consecuencia de su venta e ingresa, en su lugar, el monto obtenido
en la subasta, sobre el cual habrán de cobrar los acreedores, quedando
en principio dicho bien, libre de los gravámenes y deudas que lo
afectaban. En sentido concordante, las II Jornadas Mendocinas de Derecho
Civil, organizadas por la Universidad de Mendoza del 18 al 20 de abril
de 1991, declararon por 41 votos favorables contra 15 opuestos, que
"El privilegio de los créditos del Fisco se traslada al precio que
substituye la cosa y, salvo norma expresa, el adquirente en subasta
judicial no responde por las deudas anteriores a su posesión, sin
perjuicio de la responsabilidad personal del ejecutado". -
En orden a los fundamentos indicados, se impone una respuesta negativa
al primer interrogante de esta convocatoria.- Fdo. Jorge H. Alterini.
Alberto J. Bueres. Juan Carlos G. Dupuis. Ana María Luaces (en
disidencia respecto de la segunda cuestión). Hugo Molteni (en
disidencia respecto de la segunda cuestión). Jorge Escuti Pizarro (en
disidencia respecto de la segunda cuestión). Luis López Aramburu (en
disidencia respecto de la segunda cuestión). Gerónimo Sansó(en
disidencia respecto de la segunda cuestión). José Luis Galmarini.
Eduardo Martínez Álvarez. Osvaldo D. Mirás. Mario P. Calatayud. Elena
I. Highton de Nolasco (en disidencia respecto de la primera cuestión).
Ricardo L. Burnichón. Carlos Alfredo Bellucci (en disidencia respecto
de la segunda cuestión). Leopoldo Montes de Oca. Marcelo Jesús Achával
(en disidencia respecto de la primera cuestión). Elsa H. Gatzke Reinoso
de Gauna (en disidencia respecto de la primera cuestión). Claudio
Marcelo Kiper (en disidencia respecto de la primera cuestión). Julio
Ojea Quintana. Delfina M. Borda. Eduardo Leopoldo Fermé. Ana María
Brilla de Serrat (en disidencia respecto de la primera cuestión).
Benjamín E. Zaccheo. Carlos Roberto Degiorgis. Julio R. Moreno Hueyo.
Emilio M. Pascual. Jorge A. Giardulli. Judith R. Lozano . Gladys Stella
Álvarez. (en disidencia respecto de la primera cuestión). Hernán
Daray. Carlos Horacio Gárgano. Carlos R. Sanz (por su dictamen).-
A
la segunda cuestión, la mayoría, en forma impersonal, dijo:
La naturaleza jurídica del crédito por expensas comunes ha sido
ampliamente debatida por la doctrina, aunque ello no impide considerar
que se trata de una obligación, es decir, de un derecho personal, que
nace y se desplaza con el nacimiento o desplazamiento de la titularidad
sobre una cosa determinada, en este caso, la unidad funcional en cuestión.
Se trata, como sostiene Racciatti, de un supuesto de deber o carga
correspondiente al derecho real adquirido, impuesto por la ley, como
ocurre en lo referente a los derechos y obligaciones inherentes a la
posesión contemplados por los artículos 2416 a 2421 del Código Civil.
Dichos preceptos legales aluden a beneficio s o cargas que favorecen o
afectan indeterminadamente a quien se halle en poder de la cosa (conf.
Racciatti, Hernán, "Propiedad por pisos o por departamentos",
3 edición, actualizada y aumentada, Depalma, Buenos Aires, 1982, página
263).-
En efecto, una de las consecuencias que mayor trascendencia reviste en
relación con el deber que impone el artículo 17 de la ley 13.512, es
la imposibilidad de los copropietarios de liberarse de esa deuda por la
renuncia al uso y goce de los servicios comunes, ni por el abandono del
piso o departamento que les pertenece (artículo 8, in fine, ley
13.512). Ello, a su vez, concuerda con el artículo 18, que deroga a los
efectos del régimen instituido por la ley de propiedad horizontal el
artículo 2685 del Código Civil. Esa disposición autoriza el abandono
en el condominio como medio de extinguir las obligaciones emergentes de
la conservación o reparación de la cosa común.-
Sentado ello, de la interpretación armónica y sistemática de los artículos
8, 17 y 18 de la ley 13.512, resulta que el titular de la unidad
funcional responde con todo su patrimonio por la deuda devengada durante
el tiempo que dure esa titularidad. Por ello, cuando existen
obligaciones por expensas en casos de titulares sucesivos de la unidad,
cada uno de ellos responde con todo su patrimonio y puede ser perseguido
en sus otros bienes, a pesar de la enajenación o abandono de la cosa,
por las expensas devengadas durante el tiempo en que fueron propietarios
(conf. Highton, Elena I., "Derechos Reales - Propiedad Horizontal y
Prehorizontalidad", Ariel, Buenos Aires, 1979, volumen 4, página
222). Es decir, el deudor del crédito por expensas será el titular de
la unidad respectiva en lo que atañe a las devengadas durante el período
de su titularidad y responde con todo su patrimonio. El sucesor
universal será deudor en los mismos términos, en cuanto sigue la
personalidad de su autor, dentro de los límites que establece el Código
para las sucesiones por causa de muerte. El sucesor particular responderá
con todo su patrimonio por las devengadas durante su propia titularidad
y con la cosa por las devengadas antes de su adquisición. Esto
significa que en cuanto deje de ser titular de la cosa, podrá ser
perseguido solamente por las devengadas durante el período en que fue
propietario (conf. Dassen, Julio, "La obligación real del art. 17
de la ley 13.512 y el privilegio del acreedor hipotecario", La Ley,
tomo 118, páginas 251/256).-
Se trata, en este caso en particular, de una obligación de la que
responden no sólo los sucesores universales del propietario deudor,
sino también los sucesores particulares, estos últimos con la cosa
transmitida (conf. Martínez, Oscar J., "La subasta judicial",
editora Platense, La Plata, 1972, página 53; Tedesco, Héctor H.,
"La Subasta Judicial", Librería Jurídica San Isidro, Buenos
Aires, 1997, página 111). Mientras ésta no haya sido extinguida, su
efecto inmediato recae sobre el comprador, quien deberá soportarla
aunque se trate de una venta rodeada de las garantías judiciales,
porque la incidencia de las expensas resulta de una disposición de la
ley y porque ellas no son equiparables a una obligación común, sino
que gravan a la cosa como inherentes al dominio, en la extensión del
art. 3266, sin perjuicio del derecho a repetir que tendrá el comprador
respecto del ejecutado en el supuesto de abonar las expensas reclamadas
por el consorcio. Al respecto, se ha sostenido que la solución del artículo
encuentra su fundamento en razones de interés social (conf. Mariani de
Vidal, Marina A., "Curso de Derechos Reales, Zavalía, Buenos
Aires, 1993, tomo I, página 87) y con el objeto asegurar el cobro del
crédito por expensas comunes, la ley de propiedad horizontal ha
previsto un dispositivo en virtud del cual dicha obligación recae sobre
quien sea poseedor de la cosa, sea o no propietario de ella cuando las
deudas empezaron a devengarse.-
La sola mención del vocablo "siempre" en el art. 17 antes
aludido, indica que el carácter ambulatorio de la obligación por
expensas comunes se aplica a todas las transmisiones de dominio, ya sea
por actos entre vivos o por causa de muerte y, dentro de las primeras,
tanto a las compraventas voluntarias como a las que son fruto de
acciones judiciales. Al decir el legislador que la obligación por
expensas sigue "siempre" al dominio de las respectivas
unidades, involucró a todas las situaciones posibles y allí donde la
ley no distingue, no cabe que lo haga el intérprete (conf. Highton,
Elena I., Vila, Ana M. y Vila, Rosa, "Las deudas por expensas
anteriores a la subasta judicial. Su protección", El Derecho, tomo
147, páginas 891 y siguientes).-
La fórmula del precepto legal es por demás significativa, por cuanto
el propósito seguido por el legislador ha sido el de garantizar al
consorcio de propietarios, de la manera más efectiva posible, el cobro
de las expensas comunes, protegiéndolo tanto de la insolvencia del
enajenante como de la del adquirente, de forma tal que el consorcio
puede dirigirse contra el deudor, quien responde con todo su patrimonio,
o contra el comprador, quien lo hace con el límite de la cosa
transmitida y ello sin perjuicio de su derecho de repetir al deudor
originario (conf. Vila, Ana M. y Rosello, Gabriela, "Es justo
imponer la deuda por expensas a de un consorcista a los restantes como
consecuencia de la subasta judicial", La Ley, diario del día
20/8/97, página 20). Su fundamento "...se traduce en definitiva en
la preocupación de asegurar el funcionamiento normal de la
propiedad..." y así "...evitar las graves dificultades que
desencadenaría este incumplimiento de los copropietarios...",
"...ya que sin su puntual percepción el sistema no podría
subsistir..." (Conf. Raciatti, Hernán, op. cit., página 363;
Flah, Lily R., "Intereses, usura y expensas comunes", en La
Ley, tomo 1991-B, página 542; Mariani de Vidal, Marina A., "El crédito
por expensas comunes en la propiedad horizontal y sus
prerrogativas", La Ley, tomo 1989-A, página 431).-
En mérito de lo expuesto, entonces, corresponde dar una respuesta
negativa a la segunda cuestión objeto de convocatoria.-
Fdo.
Jorge H. Alterini. Alberto J. Bueres. Juan Carlos G. Dupuis. Javier
Mario Ruda Bart. José Luis Galmarini. Eduardo Martínez Álvarez.
Osvaldo D. Mirás. Mario P. Calatayud. Elena I. Highton de Nolasco.
Ricardo L. Burnichón. Leopoldo Montes de Oca. Marcelo Jesús Achával.
Elsa H. Gatzke Reinoso de Gauna. Claudio Marcelo Kiper. Julio Ojea
Quintana. Delfina M. Borda. Eduardo Leopoldo Fermé. Ana María Brilla
de Serrat. Benjamín E. Zaccheo. Carlos Roberto Degiorgis. Julio R.
Moreno Hueyo. Emilio M. Pascual. Jorge A. Giardulli. Judith R. Lozano.
Gladys Stella Álvarez. Hernán Daray. Carlos Horacio Gárgano
A
la primera cuestión, la minoría, en forma impersonal, dijo:
Si bien para algunos no es posible afirmar la existencia de un contrato
cuando una de las partes no presta su libre consentimiento, no puede
soslayarse que en ciertas circunstancias el orden jurídico compele a
transferir o desprenderse de un derecho, como también a suscribir los
respectivos instrumentos; y si el propietario no hace lo que debe,
interviene el órgano jurisdiccional. Es que, el deudor de obligaciones
restringe su libertad y, por ende, sus bienes quedan afectados a la
llamada prenda común de los acreedores, quienes, en consecuencia,
tienen la facultad de realizarlos para cobrarse sus créditos.-
El acto de la subasta es, en esencia, una compraventa o, si se prefiere,
un modo procesal de formalizarla. Ambos institutos no deben verse como
categorías independientes, autónomas, gobernadas por principios y
directivas diferentes (conf. Morello, A., "Subasta y
compraventa", Revista del Notariado, N 758, páginas 403 y
siguientes).-
En este sentido, un fallo plenario de esta Cámara, resolvió que la
subasta no es un acto procesal puro y específico, sino que se
instrumenta un verdadero contrato de compraventa, lo que se manifiesta
en el derecho positivo por su inclusión entre las denominadas ventas
forzosas -art. 1324, inc. 4 del Código Civil- (C.N.Civ., en pleno, in
re "Zorz, José M. y otro c/ Gandolfo, Nelly D., octubre 7-1969, El
Derecho, tomo 30, página 48; La Ley, tomo 136, página 802;
Jurisprudencia Argentina, tomo 1964-IV, página 328).-
Prueba de lo expuesto es la existencia de un inmueble individualizado,
un comprador (primer postor), un precio y el pago de una seña, para
terminar con la tradición de la cosa y la pertinente inscripción
registral.-
Señala Morello (op. cit.) que también la venta forzada, como toda
venta, es consensual, perfeccionándose como contrato (arts. 1137, 1197,
1323, Código Civil) al aceptarse la oferta, pues no deja de ser una
manifestación negocial consensual. A su vez, expresa López de Zavalía
que "la existencia de coacciones jurídicas no vicia la voluntad
(art. 939 del Código Civil)" (conf. López de Zavalía, "Teoría
General de los Contratos. Parte Especial", tomo I, páginas 37/38,
N 2).-
Es decir que, aunque el contrato de compraventa presupone un acuerdo de
voluntades debidamente declaradas, se dan algunas veces contratos
necesarios. Hay supuestos en nuestra legislación en que los dueños están
obligados a desprenderse del dominio de una cosa, debiendo intervenir el
poder público a fin de llegar a este resultado, si el propietario no se
aviene a ello. En tal sentido, las subastas judiciales constituyen esa
categoría de venta forzosa. El art. 2122 del Código Civil, que exime
de algo no esencial, como lo es la evicción, ratifica que se trata de
una venta. La compraventa genera la obligación de transmitir el dominio
de la cosa, en este caso, el inmueble. Esto se concretará cuando se reúnan
el título suficiente y la tradición. Para el primero, cuando se trata
de inmuebles, la forma exigida es la escritura pública, con excepción
de las adquisiciones en subasta (arts. 1184 y 1185). Lo cierto es que,
en ambos casos, es necesaria la tradición, puesto que, antes de ella,
no se adquiere el derecho real (arts. 577, 2601/3, 2609, 3265 y
concordantes del Código Civil). Para la subasta judicial, o la
especial, también se prevé la necesidad de la tradición en las normas
procesales (art. 63, ley 24.441, art. 586 del Código Procesal). No
puede pasarse por alto al respecto que la tradición es un modo de
adquirir el dominio por actos entre vivos y en forma derivada. Por ende,
quienes adquieren a través de este modo, son sucesores particulares o a
título singular del antecesor.-
En suma, hay una obligación de vender, siendo que la venta se efectúa
en nombre del deudor propietario del inmueble de que se trate. Más que
representar, se sustituye al deudor para vender en su nombre, pues el
mismo anticipadamente se ha colocado en la situación de tener que
vender de este modo especial. Inclusive para quienes participan de la
tesis no privatista, el acto de la venta es de índole procedimental,
pero tiene los efectos civiles de la compraventa.-
Retomando la línea argumental relativa a la índole derivada de la
adquisición, de acuerdo al art. 3263, segunda parte, del Código Civil,
sucesor singular es "aquél al cual se transmite un objeto
particular que sale de los bienes de otra persona". Entre el
transmisor o causante y el sucesor o causahabiente, existe una vinculación
originada en el traspaso de un bien. El problema radica en determinar qué
tipo de obligaciones, nacidas antes de dicha transmisión, y que guardan
relación con el objeto transmitido, pueden proyectarse hacia el sucesor
a título singular.-
Dispone el art. 3266 del Código Civil que "las obligaciones que
comprenden al que ha transmitido una cosa, respecto a la misma cosa,
pasan al sucesor universal y al sucesor particular", mientras que
el art. 3267 de ese cuerpo legal establece que "el sucesor
particular puede prevalerse de los contratos hechos con su autor"
y, por último, el art. 3268 permite al sucesor particular pretender, a
contrario sensu, aquellos derechos de su autor que se fundan en
obligaciones que pasan del autor al sucesor, y también los derechos que
no se fundan en obligaciones que pasan del autor al sucesor cuando
"en virtud de una ley o de un contrato, esos derechos deben ser
considerados como un accesorio del objeto adquirido".-
De este sistema, completado por otras normas del Código Civil (vgr.
art. 2109), resultan numerosas situaciones en las que los derechos u
obligaciones del transmisor pasan al sucesor singular, aun contra su
voluntad. Así ocurre, por ejemplo, con el adquirente de un inmueble
arrendado, obligado a respetar el contrato de locación (art. 1498), y
con las denominadas obligaciones propter rem (deuda por medianería,
contribución a los gastos de conservación de la cosa, etc.). Es
transparente, entonces, que el dispositivo del citado art. 3266 del Código
de fondo no busca excluir a nadie de su régimen, sino limitar la
responsabilidad del sucesor particular, quien en lugar de enfrentar
tales pasivos con todo su patrimonio, lo hace sólo con la cosa
transmitida.-
Sentado ello, cabe formular una serie de precisiones en torno a dicha
categoría de deudas. En efecto, la regla contenida en el artículo 497
del Código Civil, ha dado lugar a grandes controversias sobre la
existencia o no de las obligaciones propter rem u obligaciones reales,
cuando la misma no tiene nada que ver con ellas, sino que se refiere al
concepto de derecho personal y derecho real. En efecto, lo que significa
la disposición es que el derecho personal consiste en una relación
entre dos personas entre las cuales hay para una un crédito (lado
activo) y para la otra una obligación (lado pasivo). En el derecho
real, por el contrario, hay sólo un titular que no debe esperar la
intervención de un intermediario sobre la cosa que es objeto de su
derecho. Es decir, que al derecho real no corresponde, como al derecho
personal, una obligación. Ello surge claramente de la nota al art. 497
y definiciones allí vertidas.-
El hecho de que el contenido propio del derecho real no pueda consistir
en una obligación, no impide que haya una importante cantidad de
obligaciones que sean accesorias a los derechos reales. Todas las
relaciones de vecindad, por ejemplo, contienen obligaciones -o sea,
derechos personales- que se transmiten con la cosa. Constituyen las
restricciones y límites al dominio -arts. 2416, 2418 y 2611 a 2660 del
Código Civil- que configuran el estatuto normal de ese derecho real.
Estos derechos se transmiten activa y pasivamente con la cosa, pudiéndose
hacer valer contra quien sea su poseedor (art. 2416 del Código Civil).
Similar situación se da con otros derechos reales, que además de las
restricciones al dominio, deben soportar las propias de su derecho real
(arts. 2685, 2722, 2726, 2736, 2746, 2752, 2846, 2880, 2881, 2893, 2894,
2901, 2902, 2906, 2909, 3163, 3225, 3258, 3259, 3260, etc.).-
Dentro de las obligaciones reales ambulatorias, es decir, que viajan,
que se transmiten con la cosa, están las concernientes a impuestos,
tasas, contribuciones y expensas comunes que pesan sobre el inmueble,
incluidas entre las llamadas por algunos cargas reales (conf. Papaño-Kiper-Dillon-Cause,
"Derechos Reales", tomo I, páginas 29/30); aunque no
constituyen derechos reales, es decir gravámenes reales sobre la cosa,
pues son normales y generales, o sea ordinarias y no extraordinarias
como los gravámenes. La Corte Suprema de Justicia de la Nación desde
antiguo ha sostenido que "conforme a la doctrina y la
jurisprudencia, la carga por impuestos a un inmueble se equipara a los
derechos reales que sobre él gravitan" (conf. C.S.J.N., noviembre
28-1934, in re "Ibáñez Puiggari, Vicente J. y otros c/ Fisco de
la Provincia de Buenos Aires", Jurisprudencia Argentina, tomo 48, página
340). Pasan con la posesión, sin depender de declaración de partes ni
de inscripción en el registro, por lo cual, en realidad, son más
gravosas que los derechos reales y no existe norma, como el art. 3196,
que determine su extinción por subasta judicial.-
Lo mismo que constituye restricción al dominio la relación de
vecindad, también la constituye la obligación de pagar impuestos,
tasas y contribuciones por la propiedad. Son restricciones del derecho
administrativo, impuestas al dominio privado sólo en el interés público,
como emanación del dominio eminente del Estado. Freitas, en "Código
Civil. Esboço" ("Anteproyecto de Código Civil - Obra
Fundamental del Código Civil Argentino", Buenos Aires, 1909),
incluye expresamente entre las obligaciones inherentes a la posesión al
diezmo urbano y otros impuestos a los que la ley atribuya igual efecto
(art. 3850, inc. 4), que pasan con la posesión sin depender de
declaración de partes, ni de transcripción o inscripción anterior en
el Registro Conservador (art. 3853, inc. 2). Vélez Sársfield adoptó
otra política, al indicar que "las restricciones impuestas al
dominio privado sólo en el interés público, son regidas por el
derecho administrativo" y por ello no están contenidas en el Código,
por ser extrañas al derecho civil (art. 2611 y su nota, Código Civil).
La nota del art. 2507 del mismo cuerpo legal, según la cual la Nación
tiene el derecho de reglamentar las condiciones y las cargas públicas
de la propiedad privada, es clara y corrobora el concepto y la ausencia
de mención dentro de las restricciones al dominio, por ser de derecho público.
Indica que el Estado tiene respecto de los bienes que están en su
territorio, un poder superior de legislación, de jurisdicción y de
contribución que, aplicado a los inmuebles, no es otra cosa que una
parte de la soberanía territorial interior. A este derecho del Estado
corresponde sólo el deber de los propietarios de someter sus derechos a
las restricciones necesarias al interés general y de contribuir a los
gastos necesarios a la existencia o al mayor bien del Estado.-
Dentro de este orden de ideas y siendo ajena al Estado la transferencia
del dominio, sea privada o judicial, el adquirente se transforma en
deudor en los términos del mentado art. 3266 del Código Civil.
Justamente, antes de la subasta se pide certificado de deudas (art. 576
y 598 del Código Procesal) pero no se cita a los acreedores. Es porque
estas deudas no se extinguen con la subasta y por esa razón debe
conocerlas el comprador. De lo contrario, carecería de sentido
solicitar el informe de deudas en cuestión si éste no tuviera algún
interés para la subasta.-
La ley 22.427 regula la extinción de la deuda en el supuesto de que el
organismo respectivo no expidiera el certificado o lo hiciera sin
especificar la deuda líquida y exigible. Así dispone, como sanción a
la negligencia de la repartición que, en este supuesto, quedan
liberados el escribano y el adquirente de toda responsabilidad por la
deuda, sin perjuicio de los derechos del organismo acreedor de reclamar
el pago de su crédito contra el enajenante como obligación personal,
salvo transmisión a título gratuito, en que el adquirente también
responde (conf. art. 2).-
A contrario sensu, si se cumplimenta correctamente con la certificación,
el escribano y el adquirente deben pagar y no quedan liberados. Es que,
si se expide certificación en término, el juez o el escribano pueden
autorizar el acto, previo pago o retención del monto pertinente, no
requiriéndose la certificación cuando el adquirente asuma expresamente
la deuda (arts. 3 y 5 de la referida ley 22.427).-
Es claro, entonces, que esta ley corrobora la noción de que la deuda
sigue a la cosa (salvo negligencia del organismo en la certificación),
reglamentando los supuestos en que el notario incurre en responsabilidad
solidaria frente al fisco, además de ser responsable frente al
adquirente. Si existieran dudas, el art. 6 de la norma las despeja, pues
expresamente dispone que "El escribano interviniente será
solidariamente responsable por la deuda frente al organismo acreedor, y
responderá por ella ante el adquirente, si autoriza el acto sin dar
cumplimiento a las obligaciones impuestas por esta ley". Y la razón
de su responsabilidad frente al adquirente no es otra que el ser éste
último quien responde en primer lugar frente al fisco. Todo ello sin
perjuicio de que el deudor primitivo siga siendo deudor, lo que implica
que la transmisión o el abandono no lo liberó por las obligaciones
anteriores correlativas a beneficios ya gozados, sino solo por las
sucesivas.-
Así, el fisco puede perseguir al "señor propietario" del
inmueble por deudas impagas, siendo ajeno al cambio de titularidad,
salvo por su propia negligencia en certificar.-
Esto es exactamente lo dispuesto en la ley 13.512 (arts. 8 y 17). Quien
puede liberarse por el abandono, pues por deudas anteriores sólo
responde con la cosa, es el adquirente, aunque ese abandono no cubrirá
las deudas ni las expensas devengadas durante su titularidad (art. 3266
del Código Civil). Lo que ocurre es que la ley de propiedad horizontal
tuvo que incluir expresamente esta disposición, para asimilar la deuda
por expensas a la de impuestos, tasas y contribuciones, pues al ser una
deuda privada, no la alcanzaba el indicado carácter efecto propio de
las restricciones y límites al dominio privado en interés público.-
El art. 398 del Código Procesal contiene el rudimento o antecedente de
la ley 22.427. La ley 24.441 complementó las disposiciones
procedimentales, agregando al consorcio de propiedad horizontal en la
normativa, se trate tanto de subasta extrajudicial, como judicial
hipotecaria. Así, los arts. 56 y 79 (éste modificatorio del artículo
598 del Código Procesal) indican que el acreedor podrá requerir la
liquidación de las deudas que existan sobre el inmueble en concepto de
expensas de la propiedad horizontal, impuestos, tasas y contribuciones
que pesen sobre el inmueble, bajo apercibimiento que de no contarse con
dichas liquidaciones en el plazo de diez días hábiles desde la recepción
de la solicitud, se podrá subastar el bien como si estuviera libre de
deudas. Con ello, la negligencia del consorcio se equipara a la de los
organismos públicos, quedando clara la responsabilidad del adquirente
por deudas anteriores. Esa interpretación, por otra parte, concuerda
con el sentido de aquel dispositivo legal, puesto que si no resultaría
absurdo rematar una propiedad como libre de deudas cuando la certificación
no se emite en término y adoptar análogo temperamento para el supuesto
contrario, esto es, cuando la certificación se expide en tiempo
oportuno.-
Por otra parte, la ordenanza fiscal municipal vigente en la ciudad de
Buenos Aires (t.o. 1998; sus antecedentes legislaron en forma similar)
dedica su Título III a contribuciones de Alumbrado, Barrido y Limpieza,
Territorial y de Pavimentos y Aceras. El Capítulo I indica que serán
responsables de los tributos los titulares de dominio, los
usufructuarios y los poseedores a título de dueño (art. 167, 2 párrafo).
También la ley 13.577 o Ley Orgánica para la Administración General
de Obras Sanitarias de la Nación, dispuso en su art. 35 que "Todo
inmueble ubicado en laz zonas dotadas de servicio, aún cuando carezca
de instalaciones domiciliarias estará obligado a abonar las cuotas que
correspondan con arreglo a las tarifas. Este pago será obligatorio
también para los inmuebles que estén desocupados...". Existieron
diversas modificaciones por leyes 14.160, 18.593, 20.324, 20.686 y
21.066, más no en lo sustancial, sin que la privatización del servicio
le haya quitado la naturaleza de tasa a dicha prestación (conf. ley
23.696 y decretos 992/92 y 787/93).-
Estas normas indudablemente aluden a deudas, exigibles contra el
propietario de la cosa, quienquiera que éste fuera.-
Despejada así la cuestión relativa a la naturaleza ambulatoria de este
tipo de deudas, resta ponderar que no existe norma alguna que indique
que la subasta libere al inmueble de toda deuda anterior (conf. Highton,
Elena I., "Juicio Hipotecario", tomo 3, página 147), lo que
tampoco podría suceder por la transferencia de los embargos al precio.
Es que una cosa es la posición del acreedor que embarga un bien de su
deudor y otra diversa es la del acreedor que tiene una pretensión por
una relación directa con la cosa, en cuyo caso, la facultad no depende
del embargo. Cierto tipo de acreedores tienen derecho sobre la cosa,
independientemente de que hayan hecho juicio o no, más allá de que
hayan o no embargado el inmueble. En todo caso, no puede prevalecer una
norma procesal de subrogación real de las cautelares al precio de
compra (art. 588 del Código Procesal) sobre el derecho de fondo, lo
cual la tornaría inconstitucional. Igualmente, cabe señalar que la
norma procesal nada tiene que ver con las obligaciones propter rem o
similares, pues se refiere exclusivamente a los embargos y a la
inscripción de la subasta y no tiene pretensión de ir más allá.-
Tal conclusión no importa desconocer que los impuestos, tasas y
contribuciones están, en principio, a cargo del vendedor hasta la fecha
de toma de posesión por parte del comprador (conf. Borda, Guillermo A.,
"Tratado de Derecho Civil - Contratos", Tomo I, página 106).
En efecto, si se repara en que el precio corresponde al vendedor, la
afectación del producido de la venta a impuestos, tasas y
contribuciones pendientes no constituye más que una aplicación de los
mentados principios.-
Empero, si el monto del precio obtenido en la subasta no alcanza para
satisfacer esas deudas, el adquirente, por resultar sucesor a título
particular del anterior propietario, se encuentra obligado con los
alcances previstos en el referido art. 3266, a responder por aquéllas
que hubieran sido informadas en el expediente y las que se devenguen con
posterioridad, sin perjuicio, claro está, del derecho de repetición
que le asiste contra el deudor originario, por efecto de la subrogación
en los derechos del acreedor. Es que, al tratarse de devengamientos
continuados y sucesivos, a partir de las informadas, cabe presumir con
un grado de certeza casi total que las restantes obligaciones no fueron
tampoco abonadas por un propietario que lo único que espera es el
remate. De este modo, se resguarda la buena fe que debe existir en los
actos de subasta pública. En cambio, no carga el adquirente con
aquellas deudas que no fueron informadas por negligencia de las
entidades respectivas.-
Entonces, entendida la sucesión como la sustitución de un sujeto por
otro en la titularidad del derecho sobre el objeto de la relación jurídica
(conf. Castán Tobeñas, citado por Zannoni, Eduardo A., "Derecho
de las Sucesiones", tomo I, página 39), nace en cabeza del
adquirente un derecho de idéntica cualidad y extensión que el que tenía
el transmisor (arts. 1885, 2670, 3270, 3275, 3276, 3277, 3278 y
concordantes del Código Civil). No hay un derecho nuevo distinto del
antiguo, no obstante el cambio de titular, el derecho del adquirente
debe ser reputado idéntico al del titular precedente. Esto es lo que
sucede en las adquisiciones derivadas, especialmente en las denominadas
"traslativas".-
De ahí que afecten al sucesor singular las obligaciones contraídas por
el autor de su derecho respecto a la cosa transmitida, con tal que esas
obligaciones sean de las "que no gravan a una o a más personas
determinadas, sino indeterminadamente al poseedor de una cosa
determinada" (art. 2416). Es concordante en tal sentido la norma
del citado artículo 3266. Explica Llambías que dicha norma se refiere
a: 1) Los derechos reales que gravan la cosa (hipoteca, servidumbre,
etc.); 2) Las obligaciones que no obstante no tener el carácter de
derechos reales, están in rem scripta, de modo que la cosa misma
responde de su ejecución, por lo que está obligado a cumplir esa
promesa el tercer poseedor que quiera conservarla, por ejemplo, las
contribuciones de mejoras, los impuestos territoriales, el pacto de
retroventa (art. 1388), etc. (conf. Llambías, Jorge J., "Tratado
de Derecho Civil. Parte general", tomo II, página 356).-
En cambio, cuando la adquisición es originaria el adquirente no refiere
el contenido (jurídico) -cualidad y extensión- de su derecho sobre la
cosa al contenido que tenía para su antecesor. La adquisición
originaria no reconoce estrictamente la sucesión en los derechos del
titular anterior. La adquisición se produce con independencia de dicho
derecho anterior y se basa en el hecho mismo que constituye su fuente
(vgr. apropiación, especificación, accesión).-
En suma, la subasta es una forma de concretar la compraventa, en la
especie, forzosa. El comprador adquiere el dominio con la tradición
-además del pago del precio en las subastas judiciales-, lo que
significa que su adquisición es derivada, no originaria. Por ende, es
un sucesor a título particular. Desde esta perspectiva es que debe
encararse el problema que suscitan las deudas ya devengadas por
impuestos, tasas y contribuciones.-
Por lo expuesto, nos pronunciamos por la afirmativa al primer
interrogante planteado.-
Fdo.
Elena I. Highton de Nolasco. Marcelo Jesús Achával. Elsa H. Gatzke
Reinoso de Gauna. Claudio M. Kiper. Ana María R. Brilla de Serrat.
Gladys Stella Álvarez.-
A
la segunda cuestión, la minoría, en forma impersonal, dijo:
No desconoce esta minoría que la ley 13.512, en su art. 17, establece
un ius persequendi contra el titular de la unidad, pero entendemos que
el precepto en cuestión sólo resulta aplicable a los supuestos de
enajenación voluntaria. Ello es así, por cuanto una interpretación
integral de la norma permite distinguir el caso de la subasta judicial,
que es precisamente en el que se hace efectivo el privilegio. Tal solución
importa también una interpretación realista de la ley, que tiende a
fomentar la adquisición en subasta judicial. No puede ignorarse que un
cuantioso crédito del consorcio desalentaría a cualquier adquirente,
en consecuencia, aquél sería el único interesado en la compra
(Kemelmajer de Carlucci y Puertas de Chacón, "Derecho real de
superficie", Ed. Astrea, Buenos Aires, 1989, página 79; Puerta de
Chacón, Alicia y Parrellada, Carlos Alberto, "La subasta judicial
y los derechos conexos a la cosa subastada", Jurisprudencia
Argentina, tomo 1991-II, página 722, punto e).-
Este criterio permite compatibilizar el interés del adquirente, el del
consorcio diligente y los del tráfico, ya que no traba la libre
circulación de los bienes.-
Así, se ha sostenido que debe distinguirse según la venta del inmueble
sea contractual o derive de una acción judicial. Conforme a esta
concepción, sólo en el primer caso el adquirente es responsable por
las expensas devengadas antes de la adquisición. En cambio, mediando
subasta judicial no puede ya cobrarse el saldo insatisfecho al comprador
que pagó por esa cosa (conf. Corchón, Juan F., "Hipotecas y
privilegios en la ley 13.512 Propiedad Horizontal", Ediciones
Calacor, páginas 77/82, núm. 21).-
Es que, si bien no resulta justo que el consorcio de propietarios, o sea
los restantes consorcistas, deban hacer frente a las expensas debidas
por uno de ellos cuya unidad fue subastada, no por ello es más justo,
que quien adquiera el inmueble deba hacer frente a tal deuda para que
los restantes consorcistas no las soporten. Por el contrario, resulta más
equitativo que sea el consorcio quien afronte el quebranto que produzca
eventualmente la imposibilidad de hacer efectiva la deuda impaga del
consorcista ejecutado, puesto que el consorcio de propietarios es quien
se encuentra en mejores condiciones de evitar tal situación, a poco que
advierta que cuando el copropietario comienza a retrasarse en el pago de
las expensas, debe iniciar diligentemente las acciones tendientes a su
percepción judicial, si no obtiene una rápida solución por la vía
extrajudicial, porque ello hace, justamente, a la subsistencia del
consorcio (conf. Leguizamón, Héctor Eduardo, "Las expensas
comunes y las deudas fiscales frente a la insuficiencia de fondos de la
subasta judicial, La Ley, tomo 1998-E, página 130 y siguientes).-
Y tal como lo señala el autor citado, de adoptarse una tesitura
contraria, bien podría llegarse a la situación en la que la deuda de
expensas comunes acumulada supere el valor de la unidad, situación en
la que la venta del inmueble resultaría antieconómica, ya que no habría
ningún postor en la subasta que se decretara, sencillamente porque si
el eventual postor tendría luego que afrontar las expensas pendientes,
estaría pagando más de lo que vale el bien, con lo que lejos se estaría
de beneficiar la seguridad de este tipo de enajenación forzada. Lo
mismo ocurriría si resultara adjudicatario el propio consorcio, puesto
que, entonces, serían los consorcistas quienes deberían hacerse cargo
del saldo insoluto, ya que, en tales condiciones, no podrían enajenar
nuevamente el departamento en cuestión (conf. Leguizamón, Héctor
Eduardo, op. y loc. cit.).-
Por su parte, no es posible hablar en el caso de una obligación
ambulatoria, desde que, en los claros términos de la solución legal,
subsisten el deber y responsabilidad del dueño o deudor anterior, el
que de ninguna manera queda liberado (Conf. Cazeaux. Pedro Néstor,
Tejerina, Wenceslao y Cazeaux. José Manuel, "Subasta Judicial (Los
impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes", en La Ley,
tomo 1994-E, página 1240 y siguientes). Al respecto, siguiendo a estos
autores, cuadra recordar que la obligación es un derecho temporario,
que nace para extinguirse, siendo que no hay obligaciones perpetuas. Sin
embargo, el alcance que se pretende para estas obligaciones,
paradojalmente, las viene a constituir en perpetuas. En efecto, al
fracasar las ventas, sea por desistimiento de los compradores o por no
haber postores, mientras esté el juicio pendiente, hasta la prescripción
está interrumpida, y esa obligación se convierte en un derecho
perpetuo o, por lo menos, con mayor tiempo de vida que los propios
derechos reales, lo cual constituye un verdadero absurdo (conf.
Cazeaux-Tejerina-Cazeaux, op. y loc. cit.).-
La tan vigorosa obligación propter rem, así entendida, desnaturaliza
también los principios de la compraventa y de las subastas judiciales.
En efecto, el contrato de compraventa requiere: 1) acuerdo de voluntades
(art. 1137, Código Civil); 2) objeto (art. 1327, Código Civil); y 3)
precio cierto (art. 1349, Código Civil). Ahora bien, es evidente que si
al comprador en remate judicial, en determinado precio cierto, se le
quiere hacer soportar las deudas que se registren por expensas comunes,
en esa compraventa no ha existido acuerdo de voluntades, pues lo hubo
exclusivamente con respecto al precio de la mejor oferta, y con ello
quedó cerrado definitivamente el contrato, puesto que la compraventa se
concreta en el instante que se hubiera convenido el precio. Así,
cualquier obligación que se le quiera cargar, aunque se llame
ambulatoria, está al margen de ese acuerdo de voluntades existente,
incorporado al patrimonio del postor al amparo del art. 17 de la
Constitución Nacional. Se estaría violando, entonces, el derecho de
propiedad del comprador, y afectando la transparencia, la seriedad, la
seguridad y la garantía de las subastas judiciales, por las que debe
velar el órgano jurisdiccional (conf. Cazeaux-Tejerina-Cazeaux, op. y
loc. cit.).-
Por ende y los demás fundamentos expuestos por la mayoría acerca de la
primera cuestión que nos convoca, en el especial contexto de la subasta
judicial, el precepto del artículo 17 de la ley 13.512 no llega a
desvirtuar las consecuencias que se derivan de la autonomía del derecho
transmitido y la ausencia de convención, en los términos de los artículos
3265 y 3266 del Código Civil, por lo que consideramos que la segunda
pregunta formulada merece una respuesta afirmativa.-
Fdo.
Ana María Luaces. Hugo Molteni. Jorge Escuti Pizarro. Luis López
Aramburu. Gerónimo Sansó. Carlos Alfredo Bellucci.-
Fundamentos
del Dr. Jorge H. Alterini:
Con relación al segundo interrogante contenido en el tema del plenario,
para sustentar mi voto por la negativa habré de reiterar las
argumentaciones expuestas en el trabajo "Responsabilidad por
expensas en la propiedad horizontal", incluido en la obra "La
Responsabilidad. Homenaje al Profesor Doctor Isidoro H.
Goldenberg", Bs. As., 1995, págs. 669 y sgts.-
I.-Planteamiento
de la cuestión
El art. 8 de la ley 13.512 de propiedad horizontal, que regula la
obligación de pagar las expensas impuestas a los propietarios de las
unidades, establece en su párrafo final: "Ningún propietario podrá
liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso y
goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o
departamento que le pertenece".-
Por su parte, el artículo 17 de la ley de propiedad horizontal dispone
que: "La obligación que tienen los propietarios de contribuir al
pago de las expensas y primas de seguro total del edificio, sigue
siempre al dominio de sus respectivos pisos o departamentos en la
extensión del artículo 3266 del Código Civil, aun con repecto a las
devengadas antes de su adquisición...".-
Es evidente que los textos mencionados contienen directivas
contradictorias.-
El párrafo final del artículo 8, con el encomiable propósito de
asegurar el pago de las expensas, impide que el propietario de la unidad
se libere de su obligación de contribución, a través de abdicar el
uso y goce de las partes y cosas comunes, precepto de toda lógica por
la inseparabilidad entre las partes propias y comunes que postula el artículo
3 en su tercer párrafo, cuando afirma: "Los derechos de cada
propietario en los bienes comunes son inseparables del dominio, uso y
goce de su respectivo departamento o piso".-
No es siquiera imaginable que un consorte pueda declinar genéricamente
el uso y goce de los bienes comunes y mantener el derecho sobre la
unidad, pues la propiedad sobre la unidad supone inexorablemente el
correlativo derecho sobre aquéllos, sin el cual es imposible que se
haga efectiva. Podría pensarse, por ejemplo, en la renuncia específica
a la utilización de algún servicio central o al acceso a la azotea común,
pero tampoco esas abdicaciones concretas permiten imponer una liberación
parcial del pago de la proporción de las expensas con ellas vinculadas.
El régimen de la propiedad horizontal supone una actitud solidaria del
conjunto de los consorcistas, que descarta actitudes individuales que
pretendan soslayar la suerte común que los liga.-
En lo que más interesa al tema que nos ocupa, el artículo 8 aludido
proclama que el propietario horizontal no puede eludir el pago de las
expensas "por abandono del piso o departamento que le
pertenece" (en mi investigación "Derechos de los
consorcistas", E. D. T. 68, págs. 779 y sigs., concretamente en la
página 789, procuro despejar una arraigada confusión consistente en
creer que el dueño horizontal no puede abandonar su unidad. El abandono
es factible, lo que no es viable es la liberación del pago de las
expensas a través de él).-
El artículo 17, al preceptuar que la extensión de la obligación de
pagar expensas es la "del artículo 3266 del Código Civil",
implica que se responde sólo "con la cosa", lo que tiene una
doble resonancia: que el obligado no responde con todo su patrimonio,
sino únicamente con la cosa, y que el abandono de ella lo libera.-
Los principios son francamente antitéticos: para el artículo 8 se
responde con todo el patrimonio y el abandono no libera del pago de las
expensas; en cambio, según el artículo 17 la responsabilidad se
extiende exclusivamente a la unidad y el abandono tiene tales alcances
liberatorios.-
Y que la contradicción es insuperable de atenernos estrictamente a la
letra de la ley, lo patentiza la concluyente mención del artículo 17
acerca de que el responder por las expensas con el alcance del artículo
3266, lo es aun con respecto a todas las expensas: las devengadas antes
o después de la adquisición.-
El intento de conciliar ambos textos, nos llevó ya en 1968, a propiciar
en el seno de la Comisión Especial designada por la Federación
Argentina de Colegios de Abogados para expedirse sobre el Anteproyecto
de Ley de Propiedad Horizontal redactado por la entonces Secretaría de
Justicia de la Nación, que se suprimiera el adverbio "aun" en
el artículo 17 (la integré con los Dres. Dalmiro Alsina Atienza y
Guillermo Lorenzo Allende y el dictamen fue publicado en la Revista de
la Federación Argentina de Colegios de Abogados, nro. 2 -febrero de
1969-, págs. 17 y sigs.; ver explicación de página 28).-
La matización sugerida para el texto legislativo, enderezada a
distinguir entre las expensas correspondientes al período anterior a la
adquisición y las posteriores, para limitar la responsabilidad sólo
con la cosa a las anteriores, con la consiguiente facultad de liberarse
del pago de ellas con el abandono, parece ser la comprensión finalista
más razonable para alcanzar un resultado congruente con la redacción
en vigor.-
Determinar si el crédito por expensas en la propiedad horizontal y la
consiguiente obligación, generan una responsabilidad propter rem, lo
que implica encasillarla entre las obligaciones "reales",
"ambulatorias", "cabalgantes" o "propter
rem", impone una precisión previa: determinar cuáles son los
caracteres propios de estas obligaciones.-
II.-Caracteres
de las obligaciones propter rem
En otra oportunidad (en mi voto en el fallo plenario de la Cámara
Nacional de Apelaciones en lo Civil en los autos "Dodero, Hipólito
C. C/ Consorcio de Propietarios Neuquén 566/88/90 y/u otro",
publicado en L.L., 1977-B-424, y en E.D., 73-296), he sistematizado los
rasgos distintivos de las obligaciones propter rem, que resumiré a
continuación:
a) Fuente legal: la fuente es exclusivamente la ley; son obligaciones
"ex lege". La afirmación se comprueba con facilidad en el
ejemplo más ajustado de créditos y obligaciones reales, los nacidos en
materia de medianería (Ver Llambías, Jorge J. y Alterini, Jorge
Horacio, Código Civil Anotado, T. IV-A, que redactara, Buenos Aires,
1981, pág. 584 -en glosa a arts. 2722 a 2724, A-2- y págs. 522 y 524-
en glosa a arts. 2685/2686, A-3-).-
En la medianería el crédito y la deuda propter rem surgen con la
adquisición de la titularidad del inmueble respectivo, por la mera
virtualidad de la ley (arts. 2726, 2727, 2728, 2736 y concs. del Cód.
Civ.).-
b) Derecho real o por lo menos relación real sobre la cosa: el crédito
o la deuda se originan ante la existencia de cierta relación del sujeto
(activo o pasivo) con la cosa. Si bien tal relación puede ser originada
por un derecho real, es suficiente que se trate de una relación real o
de hecho, ya posesión, ya tenencia.-
c) Contenido: las prestaciones nacidas de estas obligaciones pueden ser
de dar, de hacer o de no hacer.-
d) Prestaciones en razón de la cosa: las prestaciones para quien está
en relación con la cosa, son debidas en razón y con referencia a la
cosa. Este carácter me decidió a proponer como designación más
adecuada la de obligaciones propter rem, pues la traducción de las
palabras latinas es precisamente: "en razón de la cosa".-
e) Responsabilidad del obligado con todo su patrimonio: la regla es que
el obligado propter rem responde por su incumplimiento, como todo
deudor, con la totalidad del patrimonio y no sólo con la cosa, ya que
el patrimonio es la garantía común de los acreedores. Tal extensión
de la responsabilidad se aplica tanto a las deudas preexistentes a la
relación con la cosa, como a las originadas durante ella.-
f) Transmisión de la obligación con la ambulación de la cosa: como el
crédito y el débito nacen por la relación con la cosa, la transmisión
de ellos se produce con el cambio de titularidad de la relación. Sin
dependencia de cesión alguna, el vínculo obligacional queda trabado
entre el antiguo acreedor (o deudor) y el que accede a la relación.-
g) Extinción del crédito y de la deuda con la cesación de la relación
con la cosa: si el crédito y la deuda propter rem nacen por la relación
con la cosa y ambulan con ella, se presenta como una natural
contrapartida que el crédito y el débito se extingan para aquel que
cesa en su relación con la cosa, y pase al que accede a ella.-
Me ocuparé en particular de este aspecto en el apartado siguiente.-
III.-Tratamiento
de la liberación de la deuda a través del abandono de la cosa
El más preocupado difusor en nuestro país del instituto de las
obligaciones reales, Dalmiro Alsina Atienza, muestra alguna vacilación
en este aspecto en su nutrida y enjundiosa producción sobre el tema.-
En la publicación que inició una extensa serie de artículos sobre la
cuestión, formuló como regla general la facultad de liberación de la
deuda con el abandono de la cosa. Dijo: "desde luego, un crédito o
deuda que se asientan sobre la propiedad de una cosa u otra relación de
señorío con ésta, deben cesar junto con el fundamento en que
descansan...Se comprende, entonces, por qué la doctrina extranjera ha
consagrado la facultad de abandono...y por qué ve en ella una regla
general para todos los supuestos que ofrezcan características
semejantes... En casos excepcionales, suele la ley apartarse del
principio..." ("Introducción al estudio de las obligaciones
propter rem", J.A. 1960-II, sección doctrina, págs. 40 y sigs.;
las citas son de pág. 43 (en apartados 9 in fine y 10 in principium).-
En estudios posteriores acotó el principio general que sentara de la
liberación por el abandono, en términos tales, que llegó a sostener
como regla prácticamente la contraria: el abandono no libera.-
Así sostuvo que el abandono "del deudor propter rem le exime de
deudas futuras; pero en cuanto a las ya nacidas, hay que distinguir: en
términos generales, si las deudas son correlativas de una ventaja o
beneficio ya gozados, el abandono no las extingue..."
("Diferencias entre la deuda propter rem y el deber del tercer
poseedor de una cosa hipotecada", J.A., 1960-III, sección
doctrina, págs. 85 y sigs.; la cita es de pág. 86). Dijo en otro
trabajo: "la regla es que el abandono de la relación básica no
extingue los créditos o las deudas propter rem nacidos con
anterioridad. Esta regla encuentra apoyo en la equidad, toda vez que se
trata de deudas propter rem que constituyen el correlato de beneficios
ya gozados por el abandonante..." ("Lo esencial y lo
contingente en las obligaciones reales. Legitimación real y créditos y
deudas ya nacidos", J.A., 1964-III, sección doctrina, págs. 47 y
sigs.;; la cita es de págs. 47 y 48).-
Posteriormente, insistió en que: "en las genuinas propter rem, el
obligado...aun cuando abandone, no se libera, por regla general, de su
deuda ya nacida" ("Existencia innegable de obligaciones reales
en el derecho argentino", J.A., 1964-IV, sección doctrina, págs.
38 y sigs.).-
Los textos que invoca para inferir la regla general citada no son
persuasivos. El artículo 2685 del Código Civil permite a los condóminos
liberarse de contribuir a los gastos de conservación o reparación de
la cosa común, a través del abandono de su derecho de condominio. Es
exacto que el abandono por el condómino es factible si se ejercita
cuando es solicitada la contribución a los gastos, ya que luego sería
extemporáneo. Pero que el abandono para ser liberatorio deba efectuarse
en la oportunidad señalada, no implica que gravite solamente sobre los
gastos futuros y no sobre los gastos ya efectuados. (Ver estado de la
cuestión en Llambías, Jorge J. y Alterini, Jorge H., op. cit. en glosa
al art. 2685, pág. 525, apartado A-6.).-
Tampoco es esgrimible la doctrina elaborada en torno del artículo 2727
del Código Civil, que impide eludir la contribución al pago de la
pared de cerco con el abandono en el supuesto de que el vecino lo haga
efectivo después de "servirse" del muro. En ese supuesto,
como también en el del artículo 2723 que excluye la liberación cuando
la pared forma parte del edificio de quien abandona (ver Llambías,
Jorge J. y Alterini, Jorge H., op. cit., A-11-a), págs. 587 y A-4,
604), es obvio que se excluya la liberación, porque el que pretende
liberarse por el abandono continuaría sirviéndose del muro luego de la
abdicación de su derecho.-
El sustento de la tesis cuestionada en el artículo 2882 es igualmente
inconvincente. Según esa norma para que el usufructuario pueda
exonerarse de afrontar las reparaciones necesarias a su cargo a través
de la renuncia de su derecho, debe devolver "los frutos percibidos
después de la necesidad de hacer las reparaciones, o el valor de
ellos". Se trata de un razonable condicionamiento para la liberación
del usufructuario en un caso especial, pero el precepto ni siquiera fija
una pauta aplicable para la eventualidad de que el usufructuario no
hubiera percibido frutos y a todo evento sería inaceptable generalizar
una solución tan particular.-
Las argumentaciones expuestas me llevan a no compartir la conclusión de
Alsina Atienza, porque como lo dije en el fallo plenario antes
mencionado, conduce a "minimizar la importancia de las obligaciones
reales, dado que en la práctica se aplicaría la liberación sólo a
las deudas anteriores a la relación con la cosa y no a las
posteriores".-
Sin perjuicio de la existencia de disposiciones singulares que puedan
excepcionarla, la regla en las obligaciones reales no puede ser otra que
la extinción del crédito y de la deuda propter rem mediante el
abandono de la cosa.-
IV.-Conclusión
acerca de las expensas y la responsabilidad propter rem
La formulación efectuada en el apartado II de este aporte sobre los
caracteres de las obligaciones propter rem, exhibe que en el régimen
legal vigente la obligación por expensas en la propiedad horizontal no
cumplimenta algunas de las notas propias de aquéllas.-
Con relación a las expensas anteriores a la adquisición de la unidad,
como en virtud de la conciliación de normas expuesta en el apartado I,
el adquirente responde sólo con la cosa y no con todo el patrimonio,
queda insatisfecho uno de los perfiles de las obligaciones reales: el
sujetarse a la regla de que el deudor responde con todo su patrimonio.-
En lo que atañe a las expensas devengadas luego de la adquisición de
la unidad, si bien ellas ofrecen al consorcio acreedor la garantía de
la totalidad del patrimonio del obligado, como es indiscutible la
imposibilidad de la liberación por el abandono, no se cumplimenta otra
de las peculiaridades de las obligaciones propter rem.-
Más allá de la naturaleza del crédito por expensas, estoy convencido
de que la contundente disposición del art. 17 de la ley 13.512, que
establece que la obligación correlativa "sigue siempre al dominio
de sus respectivos pisos o departamentos", supera cualquier duda
acerca de que debe afrontarla el adquirente en una subasta judicial. Por
esa misma convicción, las II Jornadas Mendocinas de Derecho Civil,
celebradas en la Universidad de Mendoza del 18 al 20 de abril de 1991,
declararon con el apoyo de 29 votos, contra sólo 6 posturas contrarias,
que: "El adquirente es responsable del pago de expensas comunes
adeudadas con anterioridad a la subasta, en caso de insuficiencia del
precio obtenido".-
Fdo.
Jorge H. Alterini
El
Dr. Galmarini dijo:
En lo concerniente a la segunda cuestión sometida a plenario, referida
a la obligación de pagar expensas comunes, emito mi voto por la
negativa, adhiriéndome a los sólidos fundamentos expresados por el Dr.
Jorge Horacio Alterini.-
Fdo.
José Luis Galmarini
Aclaraciones
de los Dres. Calatayud, Dupuis y Mirás:
Si bien es verdad que como integrantes de la Sala "E" de esta
Cámara hemos votado en más de una oportunidad en el sentido de dar una
respuesta afirmativa a las preguntas formuladas en esta convocatoria,
las razones jurídicas expuestas por nuestro colega el Dr. Alterini nos
han persuadido en rever nuestra posición, al menos en lo que concierne
a los impuestos, tasas y contribuciones.-
Es que, para caracterizar a tales obligaciones como ambulatorias, sería
necesario una fuente legal explícita y clara en tal sentido, norma que
no existe en nuestro ordenamiento.-
Por lo demás, es cierto -como sostienen algunos autores- que al
otorgarse a tales gabelas el carácter propter rem -tal como lo
sostuviera nuestra Sala- vendría a tener un ius preferendi y un ius
persequendi mucho mayor que los propios derechos reales, principalmente
el derecho de hipoteca. Es que, en éste, cuando el bien gravado se
enajena en pública subasta, aunque el precio obtenido sea inferior al
monto del crédito hipotecario, el derecho real y el privilegio se
extinguen y por el saldo el acreedor pasa a ser quirografario (art.
3291del Código Civil), es decir, el legislador ha considerado la forma
en que el inmueble puede ser liberado del gravamen hipotecario, aunque
el precio obtenido no alcance a cubrir el crédito así garantizado. Por
el contrario, para el criterio opuesto el crédito por impuestos, tasas
y contribuciones no se extinguiría hasta tanto el comprador en la
subasta no haga efectivo totalmente su importe, siempre -claro está-
que el dinero obtenido en ella no sea suficiente para desinteresar al
acreedor hipotecario y al fisco (conf. Cazeaux, Pedro Néstor, Tejerina,
Wenceslao y Cazeaux, José Manuel, "Subasta Judicial [Los
impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes]", en La Ley,
tomo 1994-E, página 1240).-
Ello representa convertir al comprador del inmueble en remate judicial
prácticamente en un verdadero sucesor universal que carga con todas las
obligaciones con las que no haya cumplido el deudor -propietario del
bien subastado-, en contra de lo expresamente prescripto por el art.
3266 del Código Civil (conf. autores y trabajo citado).-
Estos motivos, a los que cabe añadir las razones económicas
puntualizadas por el señor Fiscal de Cámara, nos llevan a modificar
nuestro criterio anteriormente expuesto y votar en este Plenario por la
negativa en lo que a la primera de las preguntas se refiere.-
Por el contrario, a una solución distinta considero que cabe llegar en
lo que al segundo interrogante atañe, respecto del cual votamos también
por la negativa. Es que, la claridad de los términos en que se
encuentra redactada la norma del art. 17 de la ley 13.512, más allá de
que se considere a la deuda por expensas como obligación propter rem o
ambulatoria -cuestión discutida en doctrina y jurisprudencia-, impide,
a nuestro juicio, interpretarla en otro sentido que el que surge de la
literalidad de las palabras empleadas, sin que pueda inferirse que se
refiere exclusivamente a los casos de enajenación convencional y no a
los de subasta pública (conf., sobre el punto, Puerta de Chacón,
Alicia y Parellada, Carlos Alberto, "La subasta judicial y los
derechos conexos a la cosa subastada", en Jurisprudencia Argentina,
tomo 1991-II, página 719, en especial, página 722, apartado e), pues
de su texto no se desprende tamaña distinción y no cabe hacerla para
restringir un derecho legislativamente acordado, sin perjuicio de la
conveniencia práctica que pudiere tener el llevarla a cabo.-
Fdo.
Mario P. Calatayud. Juan Carlos G. Dupuis. Osvaldo D. Mirás
Ampliación
de fundamentos, a la 2da. Cuestión, del Dr. Bellucci:
Además de las razones que ilustran al voto minoritario que se diera a
la segunda cuestión, debo agregar otra de no menor peso y que sostuve
al concedérseme la voz en el plenario.-
Si bien la postura mayoritaria embandera el ius persequendi con
fundamento en el memorado artículo 17 de la ley 13.512, el mismo,
sintetizado en el vocablo ..."siempre"... que se advierte en
dicha norma, cede expresamente y por imperio de la ley 24.441 (ADLA
LV-A, 296/308) de indiscutido alcance federal, cuando el administrador
del consorcio deja de informar la deuda por expensas comunes que pueda
devengar la unidad sometida a remate dentro del plazo de diez días hábiles
desde que se le hubiese requerido tal liquidación en cuyo caso, el bien
podrá subastarse como si estuviera libre de deuda.-
Así, esta carga que el Legislador pone en un mismo pie de igualdad con
los impuestos, tasas y otras contribuciones que pesen sobre tal inmueble
no goza del carácter ambulatorio o propter rem, a punto tal que por una
disposición de igual jerarquía que el recordado artículo 17 de la ley
de propiedad horizontal, el adverbio temporal al que aludí no resulta
en la inteligencia de la prescripción referida (art. 56, inc. b)-
inamovible. "Siempre no es tan siempre".-
En coherencia con lo señalado, es dable advertir que el artículo 79
modifica la prescripción del artículo 598 del Código de rito, en su
nueva redacción y en el apartado 3, vuelve a igualar esta carga con los
gravámenes, al consignar en favor del acreedor, la misma facultad de
requerimiento, con idéntico apercibimiento (ver página 306 del tomo de
ADLA ya citado).-
Es así que la locución "siempre" del artículo 17, que
precedió en el tiempo al dictado de la posterior ley 24.441, no posee
virtualidad o vigencia omnímoda.-
Al menos, no la tiene en todo caso, o cuando menos. Tampoco en todo o en
cualquier tiempo.-
Ergo, la respuesta afirmativa es la que, entiendo, mejor consulta la
verdadera intención del Legislador.-
Y más allá de su acierto o desacierto, a ella corresponde ceñirse.-
Tal, mi parecer.-
Fdo.
Carlos Alfredo Bellucci
Buenos
Aires, febrero 18 de 1999.-
Y Vistos: por lo que resulta del Acuerdo que antecede, como doctrina
legal obligatoria (art. 303 del Código Procesal), SE RESUELVE:
"No
corresponde que el adquirente en subasta judicial afronte las deudas que
registra el inmueble por impuestos, tasas y contribuciones, devengadas
antes de la toma de posesión, cuando el monto obtenido en la subasta no
alcanza para solventarlas.-
No cabe una solución análoga respecto de las expensas comunes para el
caso de que el inmueble se halle sujeto al régimen de la ley
13.512".-
Dése
cumplimiento a lo dispuesto por el art. 62 del reglamento del fuero.-
Fdo.
Jorge H. Alterini. Alberto J. Bueres. Juan Carlos G. Dupuis. Ana María
Luaces (en disidencia respecto de la segunda cuestión). Hugo Molteni
(en disidencia respecto de la segunda cuestión). Jorge Escuti Pizarro
(en disidencia respecto de la segunda cuestión). Luis López Aramburu
(en disidencia respecto de la segunda cuestión). Gerónimo Sansó(en
disidencia respecto de la segunda cuestión). José Luis Galmarini.
Eduardo Martínez Álvarez. Osvaldo D. Mirás. Mario P. Calatayud. Elena
I. Highton de Nolasco (en disidencia respecto de la primera cuestión).
Ricardo L. Burnichón. Carlos Alfredo Bellucci (en disidencia respecto
de la segunda cuestión). Leopoldo Montes de Oca. Marcelo Jesús Achával
(en disidencia respecto de la primera cuestión). Elsa H. Gatzke Reinoso
de Gauna (en disidencia respecto de la primera cuestión). Claudio
Marcelo Kiper (en disidencia respecto de la primera cuestión). Julio
Ojea Quintana. Delfina M. Borda. Eduardo Leopoldo Fermé. Ana María
Brilla de Serrat (en disidencia respecto de la primera cuestión).
Benjamín E. Zaccheo. Carlos Roberto Degiorgis. Julio R. Moreno Hueyo.
Emilio M. Pascual. Jorge A. Giardulli. Judith R. Lozano . Gladys Stella
Álvarez. (en disidencia respecto de la primera cuestión). Hernán
Daray. Carlos Horacio Gárgano. Carlos R. Sanz (por su dictamen).-
El Dr. Javier M. Ruda Bart no suscribe por encontrarse en uso de
licencia (art. 107 R.J.N.).//-
Ante
mí, Adriana Luján de Pildain. Secretaría de Jurisprudencia
|
